Đất đai “chặn đường” cổ phần hóa

Khó khăn trong việc đánh giá tài sản đất đai của doanh nghiệp nhà nước (DNNN) đang là điểm nghẽn khiến nhiều DN không thể thực hiện cổ phần hóa (CPH) đúng theo kế hoạch.

Ông lớn Agribank sẽ khó hoàn thành CPH theo kế hoạch vì vướng mắc về chính sách tài sản.

Nhiều ông lớn lỗi hẹn

Theo Cục Tài chính DN (Bộ Tài chính), tính đến hết quý III-2020, đơn vị này đã nhận được báo cáo phê duyệt phương án CPH của 7 DN. Trong 9 tháng năm 2020 đã thực hiện thoái vốn nhà nước tại 27 DN với giá trị sổ sách 900 tỷ đồng, thu về 1.845 tỷ đồng.

Ngoài ra, đã hoàn thành chuyển giao phần vốn nhà nước tại 5 tổng công ty với tổng giá trị 8.185,6 tỷ đồng về Tổng công ty Đầu tư - Kinh doanh vốn nhà nước để thực hiện thoái vốn. Lũy kế từ năm 2016 đến tháng 9-2020, tổng số thoái vốn 25.669 tỷ đồng, thu về 172.917 tỷ đồng.

Như vậy, tiến độ CPH thoái vốn trong 9 tháng năm 2020 khá chậm, do đó việc triển khai thực hiện CPH thoái vốn đối với các DN theo kế hoạch trong 3 tháng còn lại năm 2020 khó khả thi.

Trong số DN phải thực hiện CPH theo kế hoạch 3 tháng cuối năm 2020 có nhiều ông lớn thuộc Nhà nước như Agribank, Tập đoàn Than - khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn Bưu chính - viễn thông Việt Nam, Tập đoàn Hóa chất Việt Nam, các tổng công ty Xây dựng Sài Gòn, Nông nghiệp Sài Gòn, Bến Thành, Cơ khí giao thông vận tải Sài Gòn, Thương mại Sài Gòn, Du lịch Sài Gòn...

Do đây là những DN lớn nên có nhiều vướng mắc về chính sách, tài sản chưa thể tiến hành CPH theo kế hoạch.

Đơn cử, tòa nhà thuộc dự án xây dựng Trung tâm điều hành và giao dịch do Tổng Công ty xi măng Việt Nam (VICEM) làm chủ đầu tư tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) có diện tích 8.476m2, bao gồm tòa nhà cao 31 tầng nổi và 4 tầng hầm, với tổng diện tích sàn khoảng 78.270m2.

Dù đã được Bộ Xây dựng đồng ý về chủ trương chuyển nhượng dự án trước khi công ty này CPH (dự kiến trong năm nay), nhưng đến thời điểm hiện tại, VICEM vẫn chưa hoàn thành thủ tục, nội dung điều chỉnh phương án trình phê duyệt.

Nguyên nhân chính vẫn là vướng mắc về hồ sơ, thủ tục và sắp xếp nhà đất (hiện vẫn chưa thể sắp xếp vào CPH hay xử lý để CPH). Những vướng mắc về đất đai các tập đoàn, tổng công ty lớn đang phải đối mặt khi tiến hành CPH, như Tổng công ty Lương thực miền Bắc phải làm việc với 22 đơn vị đang sở hữu gần 250 mảnh đất tại 25 địa phương; VNPT có hàng ngàn mảnh đất trên 63 tỉnh, thành; Agribank có tới 294 cơ sở nhà đất, với tổng diện tích 2,6 triệu m2 trên cả nước với nguồn gốc đất đa dạng, hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ…

Chưa chuẩn hóa việc xác định giá trị đất đai

Theo ông Nguyễn Hồng Long, Phó Trưởng ban Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển DN, một trong những nguyên nhân khiến tiến độ CPH DNNN trong năm nay bị chậm do tác động của dịch Covid-19, cùng với những diễn biến thất thường của kinh tế thế giới, khiến việc CPH và chào bán IPO của các DN không thuận lợi.

Ông Long đánh giá nếu các DN vẫn quyết tâm CPH và chào bán IPO trong thời điểm hiện nay sẽ rất khó bán, không hấp dẫn được nhà đầu tư ngoại và “không được giá”.

Tuy nhiên, theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế Bộ Tài chính, nguyên nhân chính khiến các DN chậm trễ CPH do thủ tục xác định giá trị đất đai mất nhiều thời gian. Thậm chí, quá trình CPH DNNN đã cho thấy nhiều sai phạm trong xử lý đất đai, gây thất thoát tài sản.

Thực tế, đất đai hiện nay đối với DN nói chung và DN CPH nói riêng luôn được xác định là vấn đề nhạy cảm và thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Đã có nhiều trường hợp liên quan đến việc sử dụng đất đai không đúng mục đích hoặc thất thoát tài sản nhà nước trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các DN.

Một trong những nguyên nhân khiến việc xác định giá trị đất đai của các DN khó khăn là chưa có những quy định được cụ thể hóa. Hiện nay, chỉ có Nghị định126/2017/NĐ-CP quy định về việc định giá đối với đất đai. Tuy nhiên, Nghị định 126 vẫn còn một số nội dung chưa rõ ràng. Cụ thể, theo Điều 30, đất đai của DN CPH chia làm 2 trường hợp.

Thứ nhất, đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Những loại đất này theo phương án sử dụng đất của DN CPH đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị DN, giá đất cụ thể tại vị trí DN có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi DN có diện tích đất được giao) quyết định theo quy định của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, khung giá đất do UBND công bố thường thấp hơn so với đơn giá thị trường, dẫn đến chênh lệch kết quả định giá nếu tính toán theo giá trị thị trường, từ đó có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả xác định giá trị DN.

Thứ hai, việc xác định giá trị đối với diện tích đất của DNNN đi thuê cũng rất khó khăn. Theo đó, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm theo giá đất cụ thể tại vị trí DN có diện tích đất được thuê do UBND  tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi DN có diện tích đất được thuê) quyết định theo quy định tại Khoản 3 và Điểm d Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai.

Và đối với diện tích đất này không thực hiện xác định lợi thế đất. Do đơn giá thuê UBND xác định thường thấp hơn đơn giá thuê trên thị trường rất nhiều, bởi không xác định lợi thế đất thuê, làm ảnh hưởng đến kết quả xác định giá trị DN.

Hiện Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 126 để đẩy mạnh CPH DN giai đoạn 2021-2025. Điểm đáng chú ý, khi sửa đổi Nghị định 126 sẽ bổ sung điều kiện CPH là phải có phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đã được phê duyệt.

Với yêu cầu này, bắt buộc DNNN phải sắp xếp lại phương án sử dụng đất, nếu không thực hiện đại diện chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm, bị xử lý theo các quy định của pháp luật về công chức, viên chức. Đây được xem là liều thuốc mạnh để trị bệnh chây ì CPH đang tồn tại nhiều năm qua.

Lưu Thủy

Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính